Yazar Bilgileri Tamamını Oku

Av. Ali GüvençKiraz

Hukuk Uzmanı


Av. Ali GüvençKiraz


Avukat

Yabancılara Gayrimenkul Satışı

Son dönemde yine çok ciddi bir gündem haline gelen Yabancılara Mülk Satışı konusunu ele almak istiyoruz.


Bildiğiniz üzere çok uzun yıllardır uygulana gelen Yabancılara mülk satışı konusundaki uygulama mütekabiliyet (karşılıklılık) ilkesi üzerinden gayrimenkul satışının sağlanması şeklindeydi. Bu uygulama halihazırda geçerli olmakla beraber  hükümetin mütekabiliyet (karşılıklılık) ilkesini yeni yılda esnetme şeklinde bir düzenlemeye gideceği basın yayın organlarında  geçtiğimiz haftalarda ciddi bir şekilde yer bulmuştur. Biz bu sayımızda uygulanan yöntem ve yeni düşünülen yöntem hakkında bilgi vermek istiyoruz.

4916 sayılı kanunla yapılan değişiklik ile yabancıların ülkemizde gayrimenkul alımları kolaylaştırılmış ve bazı sınırlamalar kaldırılmıştır. Ancak yine yabancıların gayrimenkul alabilmesi için


 

  • Mütekabiliyete tabi bir ülkenin vatandaşı ise yani o ülkede de Türk vatandaşları gayrimenkul edinebiliyorlarsa ilk etap bu ülke vatandaşları için geçirilmiş olacaktır. Buna göre Türkiye ile arasında tam karşılıklılık bulunan ülkeler;

 

ALMANYA, AMERİKA BİRLEŞİK DEVLETLERİ, ARJANTİN, ARNAVUTLUK, BELÇİKA, BELİZE, BENİN,BREZİLYA,BURKİNA FASO,BURUNDİ,ÇAD,DOMİNİK CUMHURİYETİ,ESTONYA,FAS,FİLDİŞİ SAHİLİ,FİNLANDİYA,FRANSA,GABON, GAMBİYA,GİNE,GİNE-BİSSAU,GÜNEY AFRİKA CUMHURİYETİ,GÜNEY KORE,
GÜRCİSTAN,HIRVATİSTAN,HOLLANDA,İNGİLTERE,İRLANDA,İSPANYA,İSVEÇ ,İTALYA,JAMAİKA,KANADA,KENYA,KKTC,KOLOMBİYA,LÜBNAN,LÜKSEMBURG
MALİ,MOLDOVA,MONAKO,NABİBYA,NİJER,NORVEÇ,PORTEKİZ,PERU,SENEGAL,SIRBİSTAN,SLOVAKYA,SURİNAM,UKRAYNA,URUGUAY,YEŞİLBURUN ADALARI

 

  • Mütekabiliyete tabi bir ülke vatandaşı değil ise bu durumda da her türlü işlemde Tapu Kad.Gen.Müd.Yabancı İşler Dairesi talimatı ile alabilecektir.


 

  • 2008 yılında yapılan yeni düzenleme sonrasında bir yabancı uyruklunun Türkiye genelinde elde edebileceği toplam taşınmaz alanı iki buçuk hektarla sınırlanmış bulunmaktadır.


 

  • Yabancı gerçek kişilerin merkez ilçe ve ilçeler bazında edinebilecekleri azami alan: uygulama imar planı ve mevzi imar plan sınırları içerisinde kalan toplam alanların yüzölçümünün yüzde onudur.

 

  • Yabancı gerçek ve tüzel kişilerin “dolaylı” gayrimenkul yatırımlarına ilişkin düzenleme ile de 5782 sayılı yasa ile Tapu Kanunu’nun yeniden düzenlenen 36. maddesinin ilk fıkrasında “Yabancı yatırımcıların Türkiye’de kurdukları veya iştirak ettikleri tüzel kişiliğe sahip şirketler, ana sözleşmelerinde belirtilen faaliyet konularını yürütmek üzere taşınmaz mülkiyeti veya sınırlı ayni hak edinebilir ve kullanabilirler. Bu şekilde edinilen taşınmazların Türkiye’de kurulu bulunan bir başka yabancı sermayeli şirkete devrinde ve taşınmaz maliki yerli sermayeli bir şirketin hisse devri yoluyla yabancı sermayeli hale gelmesi durumunda da aynı esas geçerlidir. Türkiye’de kurulu yabancı sermayeli şirketlerin tasfiyesi halinde şirketin sahip olduğu taşınmazın şirket ortağı yabancı gerçek kişiler veya yurt dışında kurulu yabancı ticaret şirketleri tarafından edinilmek istenmesi halinde 35 inci madde hükümleri uygulanır.” hükmü yer almaktadır. Tapu Kanunu’nun 35. maddesi hükümleri, daha önceki halinde de olduğu gibi, esas olarak yabancı uyruklu gerçek kişilerin “doğrudan” gayrimenkul edinimlerini düzenlemektedir. Yabancı uyruklu gerçek kişiler 35. madde hükümleri çerçevesinde “karşılıklılık”, “Türkiye genelindeki 2.5 hektarlık” ve “ilçe bazında imar planlarına bağlı %10’luk” alan sınırlamaları dikkate alınarak kendi adlarına doğrudan gayrimenkul tescili yaptırabilecekleri gibi yeniden düzenlenen 36. madde hükümleri çerçevesinde Türkiye’de bir şirket kurarak ya da mevcut bir şirketin hisselerini devralarak “dolaylı” olarak (söz konusu şirket adına) gayrimenkul de edinebileceklerdir. Yabancı uyruklu gerçek kişilere tanınmış olan şirket kurarak ya da mevcut bir şirketin hisselerini devralarak gayrimenkul edinilmesi olanağı aynı zamanda yabancı uyruklu tüzel kişilere de tanınmıştır.


Dolaylı olarak (Türk şirketi kurarak ya da mevcut bir Türk şirketinin hisselerini devralarak) gayrimenkul ediniminde 35. maddede yer alan ve yukarıda belirttiğimiz sınırlamaların hiç biri geçerli olmayacak, bu durumda tek sınırlama söz konusu gayrimenkul alımının söz konusu şirketlerin ana sözleşmelerinde belirtilen faaliyet konularını yürütmek üzere yapılmış olması yeterli olacaktır. Başka bir deyişle örneğin endüstriyel üretim faaliyetinde bulunacak olan yabancı sermayeli bir şirket fabrika binası olarak kullanmak üzere bir gayrimenkul edinebilecek ama örneğin yatırım amaçlı bir gayrimenkul alamayacaktır.

 

Yukarıda belirtmiş olduğumuz hukuksal çerçeve içerisinde şimdilik kalmak üzere yeni düzenlemeden de bahsetmek istiyoruz. Buna göre; hükümet yabancılara mülk satışı konusunda ciddi bir engel oluşturduğunu düşündüğü mütekabiliyet (karşılıklılık) ilkesini kaldırmayı düşünmektedir. Çevre ve Şehircilik Bakanı Erdoğan Bayraktar’ın söylemi ile bu şartı en kısa sürede kaldırmayı düşündüklerini beyan etmesi ile gayrimenkul sektöründe yeni yıl ile birlikte çok ciddi bir artış yaşanacağı düşünülmektedir. Gayri resmi kanallardan edinilen bilgi çerçevesinde Rusya Federasyonundan bu şartın kaldırılması ile birlikte 10.000 üzerinde talep oluşacağı düşünülmektedir. Yukarıda belirtmiş olduğumuz bir yabancının Türkiye’de edinebileceği 2.5 hektarlık sınır ve yine ilçe bazındaki %10’luk sınırların kalacağı düşünüldüğünde bu konudaki düzenlemeye olumsuz yaklaşılmaması gerekmektedir. Toprakların üzerindeki devletlerin sınırları içerisinde kalan ve bir yere götürülmesi imkansız  taşınmazlar olduğu düşünüldüğünde ülke ekonomisi açısından çok ciddi bir sürecin yaşanacağı ve gayrimenkul piyasasının canlanacağı akıldan çıkarılmamalıdır.

 

Saygılarımla

Av.Ali Güvenç KİRAZ

DİĞER YAZILAR

1 2 3